أحمد محمد السكري، المحامي | خبرة قانونية تتجاوز 25 عامًا، نضمن لك العدالة.

اشتريت شقة، دفعت ثمنها، واستلمتها، وبعد فترة اكتشفت أن البائع سبق وباع نفس الشقة لشخص آخر أو أن هناك عقدًا آخر على ذات الوحدة.

هنا السؤال الطبيعي: مين صاحب الحق في الشقة؟ وهل الأسبقية تكون لمن اشترى أولًا، ولا لمن سجّل عقده أولًا؟

الإجابة القانونية لا تعتمد فقط على تاريخ العقد، ولا يكفي أن يقول أحد الطرفين "أنا اشتريت قبلك". تحديد صاحب الحق يحتاج إلى فحص سند ملكية البائع، وتسلسل التصرفات، وتاريخ كل عقد، وما إذا كان أي من المشترين قد سجل عقده أو سجل صحيفة دعوى صحة ونفاذ، ومن هو المالك الحقيقي للعقار.

لو الشخصان اشتريا من نفس المالك

في الأصل، عقد البيع العرفي لا ينقل ملكية العقار إلى المشتري بمجرد توقيعه؛ فملكية العقار تنتقل بالتسجيل.

ولهذا، إذا باع المالك العقار ذاته لأكثر من شخص، فهناك قواعد قانونية للمفاضلة بين المشترين، ويكون للتسجيل أهمية أساسية في تحديد من انتقلت إليه الملكية، متى كان المشترون يتلقون حقوقهم من المالك نفسه. وقد أكدت محكمة النقض أن المفاضلة بين المشترين لذات العقار من مالك واحد تكون بأسبقية التسجيل.

لكن الموضوع لا ينتهي بمجرد معرفة من سجّل أولًا.

فلا بد أولًا من التأكد من أن الشخص الذي صدر منه البيع كان مالكًا للعقار وله حق التصرف فيه، لأن التسجيل وحده لا يجعل عقدًا صادرًا من غير مالك ناقلًا للملكية.

ماذا لو كان أحد العقدين صادرًا من شخص غير مالك؟

هنا تختلف المسألة تمامًا.

إذا اتضح أن أحد البائعين لم يكن مالكًا أصلًا للعقار، فقد لا يكون العقد الصادر منه نافذًا في مواجهة المالك الحقيقي.

وقد قررت محكمة النقض أن بيع ملك الغير لا ينقل ملكية العقار إلى المشتري لمجرد تسجيل العقد، ما لم تتحقق الحالات التي يقر فيها المالك البيع أو تؤول الملكية إلى البائع وفقًا للقانون.

لذلك، قد يكون المشتري الذي اشترى من المالك الحقيقي صاحب سند أقوى من شخص آخر سبق إليه في بعض الإجراءات، إذا كان هذا الشخص الآخر قد اشترى من غير مالك.

وهل الاستلام ودفع الثمن يحسمان النزاع؟

ليس بالضرورة.

دفع الثمن واستلام الشقة عناصر مهمة في النزاع، لكنهما لا يعنيان وحدهما انتقال ملكية العقار.

وقد تناولت أحكام النقض حالات كان فيها أحد المشترين قد تسلم العقار بعقد غير مسجل، ومع ذلك ظلت المفاضلة مرتبطة بالتسجيل وثبوت الأفضلية وفق ظروف كل حالة.

وبالتالي، لا يصح أن تعتمد فقط على أنك دفعت كامل الثمن أو أنك مقيم في الشقة وتعتبر أن النزاع انتهى لصالحك.

ماذا تفعل إذا اكتشفت وجود عقد بيع آخر؟

أول خطوة هي عدم الدخول في مواجهة مباشرة مع الطرف الآخر قبل مراجعة المستندات.

يجب فحص:

سند ملكية البائع الأصلي.
جميع عقود البيع المتعاقبة على الشقة.
تاريخ كل عقد.
هل تم تسجيل أي عقد؟
هل تم تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ؟
من هو المالك الحقيقي للعقار؟
هل توجد رهون أو حقوق للغير؟
هل هناك دعاوى أو أحكام سابقة تخص الشقة؟

وفي بعض الحالات قد تكون دعوى صحة ونفاذ هي الطريق القانوني المناسب، لكن ذلك يتوقف على سند الملكية وصحة العقود وتسلسلها والظروف الخاصة بالعقار.

وقد أكدت محكمة النقض في حكم حديث أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تهدف إلى تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية، وأنه يلزم لذلك أن يكون البائع مالكًا للعقار محل البيع.

الخلاصة القانونية هنا بسيطة: لا تفترض أن صاحب العقد الأقدم هو المالك، ولا أن صاحب العقد الأحدث هو صاحب الحق لمجرد أنه سجله.

في النزاع على شقة مباعة لأكثر من شخص، التفاصيل هي التي تحدد الموقف القانوني: من كان المالك؟ من باع؟ متى تم كل بيع؟ هل تم التسجيل؟ وما الإجراءات التي اتخذها كل مشترٍ؟

وعشان كده، لو اكتشفت بعد الشراء أن هناك شخصًا آخر لديه عقد على نفس الشقة، لا تنتظر حتى تتفاقم المشكلة. مراجعة العقود وسندات الملكية والإجراءات التي تمت على العقار مع محامٍ متخصص في المنازعات العقارية هي الخطوة التي تحدد الطريق القانوني المناسب.