أحمد محمد السكري، المحامي | خبرة قانونية تتجاوز 25 عامًا، نضمن لك العدالة.

من أكثر المواقف التي تسبب مشكلة للمشتري أن يدفع كامل ثمن الشقة، ويستلمها، ويوقع عقد بيع، ثم يطلب من البائع استكمال إجراءات نقل الملكية، فيبدأ البائع في المماطلة أو يرفض التعاون.

وهنا لا ينبغي التعامل مع الأمر على أنه مجرد خلاف بين طرفين. أول ما يجب فحصه هو: هل البائع يملك العقار أصلًا؟ وهل العقد المبرم بين الطرفين مستوفٍ للشروط القانونية؟ وهل العقار قابل للتسجيل؟ وهل توجد مستندات تمنع أو تعطل إتمام التسجيل؟

فالقانون المدني المصري يقرر أن ملكية العقارات والحقوق العينية العقارية لا تنتقل بمجرد التعاقد وحده، وإنما يجب مراعاة أحكام الشهر العقاري. كما أن دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تهدف، في الحالات التي تتوافر شروطها، إلى تنفيذ التزام البائع بنقل الملكية تنفيذًا عينيًا والحصول على حكم يمكن تسجيله وفقًا للإجراءات القانونية.

ماذا يفعل المشتري إذا رفض البائع التعاون؟

إذا كان العقد صحيحًا، وكان البائع صاحب الحق في التصرف، وتوافرت الشروط والمستندات اللازمة، فقد يكون أمام المشتري طريق قانوني لإجبار البائع على تنفيذ التزاماته المتعلقة بنقل الملكية، بحسب ظروف كل حالة.

لكن لا يجب افتراض أن مجرد رفع دعوى صحة ونفاذ يحل كل مشكلة. المحكمة تنظر إلى مدى صحة البيع، وصفة البائع، وسلطته في التصرف في العقار، ومدى توافر الشروط اللازمة لإنتاج البيع لآثاره القانونية.

وهناك فرق مهم جدًا بين صحة التوقيع وبين إثبات الملكية ونقلها. فدعوى صحة التوقيع لا تبحث في أصل الملكية ولا تحسم وحدها انتقال ملكية العقار، ولذلك لا ينبغي للمشتري أن يعتبر حصوله على حكم بصحة التوقيع نهاية الإجراءات.

والأخطر أن تكون المشكلة أصلًا في ملكية البائع؛ فإذا تبين أن الشخص الذي باع لك العقار لا يملك الحق في التصرف فيه، فقد تظهر حقوق للمالك الحقيقي أو نزاعات أخرى لا يمكن حلها بمجرد وجود عقد بيع بينك وبين البائع. وقد تناولت أحكام محكمة النقض هذه المسألة في سياق بيع ملك الغير وآثار عدم ملكية البائع للمبيع.

لذلك، إذا كنت قد دفعت كامل ثمن الشقة والبائع يرفض استكمال الإجراءات، فلا تبدأ مباشرة في اتخاذ إجراء قانوني دون فحص الملف بالكامل.

راجع عقد البيع، وسند ملكية البائع، وتسلسل الملكية، وحالة العقار، وأي مستندات سابقة مرتبطة به، ثم حدد هل المشكلة مجرد امتناع من البائع عن تنفيذ التزامه، أم أن هناك مشكلة أعمق في أصل الملكية أو قابلية التسجيل.

وفي العقارات، أحيانًا تكون المشكلة الحقيقية ليست في رفض البائع التسجيل، وإنما في اكتشاف أن المستندات نفسها لا تسمح بالتسجيل بالطريقة التي يتوقعها المشتري.